Le calcul de l’impôt sur les plus-values en France peut être assez compliqué et dépendra de plusieurs facteurs différents tels que la durée de possession du bien, le fait que vous soyez résident ou non-résident, ou résident de l’EEE, le montant de la plus-value et d’autres facteurs. Il existe également plusieurs façons d’être exempté du paiement de l’impôt sur les plus-values, qui seront examinées. Dans cet article, nous nous concentrerons sur les situations les plus simples et les plus courantes, tant pour les résidents que pour les non-résidents et les résidents de l’EEE, et sur la manière dont elle est appliquée.

Le premier point important à noter est qu’il existe deux taxes qui composent le paiement de l’impôt dû sur les bénéfices de la vente d’un bien immobilier en France. Pour les résidents et les non-résidents, il s’agit de l’impôt sur les plus-values à 19 % et des charges sociales à 17,2 %, qui se combinent pour former un impôt de 36,2 %. Si, toutefois, vous êtes résident d’un pays de l’EEE et ne résidez pas en France, vous pouvez éviter le prélèvement social de 17,2 % à condition de fournir un formulaire S1 prouvant que vous payez déjà des charges sociales dans votre pays d’origine. Si vous pouvez le faire, vous ne serez pas soumis au prélèvement social de 17,2 % mais à une taxe de solidarité de 7,5 %. Ces taxes sont perçues par le notaire au moment de la vente.

L’élément d’impôt sur les plus-values est réduit de la sixième à la vingt-deuxième année, de sorte qu’après une période de détention de 22 ans, il n’y aura aucun impôt sur les plus-values à payer. Il est réduit de 6 % chaque année de la 6e à la 21e année, puis la dernière année, la 22e, de 4 %. Les charges sociales sont également réduites, mais de la 6e à la 30e année : de la 6e à la 21e année, elles sont réduites de 1,65 % par an, de la 22e année de 1,6 % et de la 23e à la 30e année de 9 % par an, de sorte qu’à la 30e année, il n’y a plus de charges sociales à payer. Pour les résidents de l’EEE, il n’y a pas de réduction de l’impôt de solidarité de 7,5 %, celui-ci sera donc toujours dû.

En outre, il existe un impôt supplémentaire qui dépend du montant des plus-values générées et qui est calculé comme suit par propriétaire :

Montant de la plus-valueTaux d’imposition
50.000 euros à 100.000 euros2%
100.000 euros à 150.000 euros3%
150.000 euros à 200.000 euros4%
200.000 euros à 250.000 euros5%
Plus de 250.000 euros6%

Il est parfois demandé aux non-résidents de l’extérieur de l’EEE de désigner un agent fiscal pour les aider à calculer le montant de l’impôt dû. Si vous êtes résident et qu’il s’agit de votre résidence principale, vous êtes exonéré de l’impôt sur les plus-values. Vous trouverez ci-dessous un exemple concret pour un non-résident qui ne fait pas partie de l’EEE :

Prix d’achat : 500 000 euros

Prix de vente : 900 000 euros

Années de détention : 15 ans

Impôt brut sur les plus-values dû avant abattement : 19%*400.000 euros = 76.000 euros

Réduction de l’impôt sur les plus-values : 10*6% = 60%

Impôt NET sur les plus-values dû = 30.400 euros

Charges sociales brutes avant abattement : 17,2%*400.000 euros = 68.800 euros

Réduction des charges sociales : 10*1.65% = 16.5%

Charge sociale nette due : 57.448 euros

TOTAL impôt sur les plus-values + charges sociales : 87.848 Euros

Comme il existe une convention de double imposition entre la France et la plupart des pays du monde, vous ne paierez que la différence entre le taux dû en France et le taux dû dans votre pays d’origine, et ce uniquement si le taux dans votre pays d’origine est supérieur à celui que vous avez payé en France.

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