Tous les projets immobiliers qu’Avecoeur construit et vend sont accompagnés d’une garantie de construction de 10 ans, comme le veut la loi française. Cette loi exige également une garantie de construction de la part d’une grande banque ou d’une compagnie d’assurance, de sorte que si le pire se produit et que l’entreprise de construction fait faillite, la garantie financière paiera pour que le développement soit terminé. Ce n’est là qu’une des nombreuses garanties inscrites dans la législation française, qui font de la France l’endroit le plus sûr au monde pour acheter une propriété neuve ou sur plan.
Dans le cadre de nos propres projets, la liste des travaux à effectuer et le raccordement aux services publics sont fournis de manière standard, ce qui facilite un peu les choses lors de la remise des clés. Nous vous présentons ci-dessous les différentes étapes à suivre lorsque nous commençons un projet de construction.
Définition du concept (3 mois)
La première étape consiste à définir le concept de ce que le marché recherche, aussi bien du point de vue de la vente que de la location. Les goûts des vacanciers évoluent constamment, il est donc important de suivre ces tendances et même de voir vers où elles se dirigent. À l’heure actuelle, on constate une nette évolution vers des logements plus luxueux, plus grands et dotés de services de conciergerie. Dans le passé, une propriété typique dans une résidence gérée en France était assez simple et petite et la qualité et l’étendue des services fournis étaient très limitées. Aujourd’hui, cependant, de plus en plus de personnes attendent un service similaire à celui qu’elles obtiendraient dans un hôtel. Si vous êtes une résidence de prestige, les clients attendent désormais des services de hautes qualités, notamment des services de conciergerie et d’hôtellerie.De plus, les résidents apprécient également de disposer d’installations sur place, en particulier dans les résidences à vocation familiale, de sorte que les installations sportives, les piscines et les jeux sont également importants.Actuellement, il existe très peu de résidences en France qui répondent à ces exigences (tant de la part de la clientèle internationale que de la clientèle française) et nous avons l’intention de combler cette niche.
Trouver le terrain (6 mois à 24 mois)
Une fois le concept clairement défini, nous fixons les critères requis pour une parcelle potentielle. Ces critères comprendront les éléments suivants :
La taille : le terrain doit être suffisamment grand pour accueillir un nombre minimum de propriétés afin de rendre la résidence financièrement viable du point de vue de la gestion locative. Il faudra prévoir suffisamment d’espaces verts, mais aussi des équipements pour les résidents, tels qu’une piscine, des installations sportives et/ou un SPA/centre de bien-être. En règle générale, nos résidences comprendront un minimum de 20 grandes villas/chalets ou 50 appartements.
Emplacement : Nos résidences doivent répondre à un certain nombre de critères de localisation :
- Être à proximité de la plage si vous êtes orienté vers l’été ou des pistes de ski si vous êtes orienté vers l’hiver.
- Être à moins d’un kilomètre du village le plus proche avec au moins les commodités de base telles qu’une boulangerie, un bureau de poste, un supermarché et des restaurants/bars. Idéalement, il faudrait aussi des magasins, des médecins, des dentistes et des attractions intéressantes.
- Être dans une région offrant de nombreuses activités et attractions locales telles que des marchés locaux, des festivals, des vignobles, des sites d’intérêt historique/culturel, des activités de plein air (golf, voile, surf, VTT ou ski, etc.) et l’accès à des services personnels (chefs cuisiniers, services de beauté et de bien-être, nounous, etc.)
- Être dans une région qui bénéficie d’un bon climat et de températures raisonnables de l’eau de mer s’il s’agit d’une résidence en bord de mer ou d’une altitude suffisamment élevée pour connaître de solides chutes de neige s’il s’agit d’une résidence dans les Alpes.
- Être dans une région qui connaît un flux élevé de touristes en raison de sa beauté naturelle et des attractions indiquées ci-dessus, afin de pouvoir atteindre un taux d’occupation élevé à un bon prix qui, à son tour, fournira de solides rendements locatifs aux investisseurs.
Restrictions architecturales : chaque quartier en France a son propre ensemble de règles et de restrictions en matière d’urbanisme et nous les étudions attentivement afin de pouvoir construire des logements élégants et attrayants qui répondent aux goûts de clients internationaux exigeants.
L’étude de faisabilité (2 mois)
Une fois que nous avons trouvé un terrain potentiellement approprié, nous réalisons une étude de faisabilité détaillée sur le potentiel de vente et de location de la résidence. Nos études sont basées sur le potentiel d’investissement pour l’investisseur et le facteur clé est le potentiel de location. Le potentiel locatif constitue la base de tous les autres aspects du projet. Notre équipe étudie attentivement les prix des locations à court terme dans la région en tenant compte de leur qualité, de leur type, de leur taille et de leurs équipements et, à partir de là, nous effectuons une prévision pour les propriétés que nous envisageons de développer. Nous examinons ensuite les taux d’occupation typiques de la région, non seulement des résidences gérées, mais aussi des hôtels et des propriétés individuelles, et nous extrapolons à partir de là les taux d’occupation prévus pour la résidence que nous envisageons. Nous devons ensuite examiner le prix de vente potentiel des propriétés de notre résidence. Cela implique d’étudier les prix de vente dans la région, le type de propriétés disponibles à ces prix et leur qualité, afin de déterminer un prix compétitif pour les propriétés que nous vendrons. Avec les prix de location et les taux d’occupation en main, nous calculons une prévision prudente du montant des revenus locatifs que chaque propriété devrait générer et soustrayons les coûts de fonctionnement. Nous pouvons ensuite comparer ce revenu avec les prix de vente prévus des propriétés et prévoir un rendement attendu pour les propriétés. En général, nous n’acceptons que les projets dont le rendement locatif NET après frais est de 5 %.
Conception, plans et études techniques (2 mois)
Si le projet répond à ces critères, nous devons alors examiner en détail la conception et les plans des propriétés et de la résidence afin de prévoir le coût de la construction. Cela implique tout d’abord des études techniques sur le terrain, telles que des tests de sol et d’eau pour déterminer la profondeur/le type de fondations et les exigences en matière de collecte des eaux de pluie. À partir de là, notre architecte peut créer des plans détaillés avec l’équipe de conception pour répondre aux spécificités du projet et générer un coût total pour la construction. Si nous constatons qu’il existe une marge suffisante entre le coût et le prix de vente, nous pouvons passer à l’étape suivante.
La demande de permis de construire (3 mois)
En France, la demande de permis de construire pour une nouvelle résidence est très détaillée et implique de nombreuses autorités locales différentes. Tous ces organismes doivent être consultés, ainsi que la mairie et le maire, afin de s’assurer que la demande de permis de construire à soumettre est conforme à toutes les autorités locales et même aux autorités régionales si nécessaire. Les résidents locaux sont également consultés pour s’assurer que la population locale peut exprimer son point de vue et que des ajustements sont apportés pour résoudre les problèmes. De nombreuses consultations sont souvent nécessaires avant le dépôt d’une demande de permis de construire afin de s’assurer qu’elle a toutes les chances de ne pas être rejetée à un stade quelconque. Une fois la demande déposée, il faut généralement compter 2 à 3 mois pour qu’une décision soit prise quant à l’obtention du permis de construire. Tout rejet de la demande ou toute action en justice intentée par les résidents peut donc s’avérer très coûteux. Il est donc extrêmement important de bien faire les choses dès la première fois.
La construction (18 mois)
Avoir une bonne équipe en place pour exécuter la construction est, comme on peut s’y attendre, la partie la plus importante de tout le processus de construction. Une équipe qui commet des erreurs, faisant du travail bâclé ou qui n’est pas fiable peut non seulement aboutir à un produit final de mauvaise qualité, mais aussi s’avérer très coûteuse pour le promoteur. Nous aimons travailler avec des sous-traitants (couvreurs, charpentiers, électriciens, etc.) avec lesquels nous avons déjà travaillé et dont nous savons qu’ils font un excellent travail et qu’ils sont fiables. Ces équipes sont généralement les plus recherchées dans une région donnée. Elles peuvent donc coûter un peu plus cher, mais cela en vaut la peine à long terme.
Nos propriétés sont conformes à la loi RT2012 qui exige que toutes les nouvelles constructions en France atteignent un haut niveau d’efficacité énergétique avec un classement de A ou B. Les propriétés construites en 2012 ou avant sont généralement beaucoup moins efficaces et coûtent donc beaucoup plus cher en factures d’énergie. Cette nouvelle loi exige des formes d’isolation bien meilleures, mais aussi des mécanismes de chauffage plus efficaces pour la maison et la chaudière.Par exemple, des pompes à chaleur sont souvent requises, ainsi que des panneaux solaires.
L’aménagement intérieur (3 mois faisant partie de la période de construction)
Comme la majorité de nos clients achètent la propriété sur plan, cela signifie qu’ils peuvent personnaliser leur propriété en fonction de leurs goûts et de leurs besoins. Notre équipe de conception a déjà quelques suggestions de design à offrir et peut décider pour le propriétaire si nécessaire, mais beaucoup de gens aiment l’idée de choisir le carrelage du sol, le carrelage de la salle de bains, la couleur de la peinture, les plans de travail de la cuisine, les types d’éviers, de lavabos, de baignoires, de douches, de porte-serviettes chauffants, de poignées de porte, etc. Notre équipe sélectionne ensuite les appareils électroménagers, les meubles, les décorations et tous les équipements en fonction des choix effectués par l’acheteur dans le cadre du budget mobilier et équipement. Les propriétés sont alors entièrement équipées, ce qui prend généralement 4 à 5 jours par propriété et c’est inclus dans le coût total de la propriété pour les développements que nous avons construits nous-mêmes.